Rozliczenie najmu w PIT

W rozliczeniu pit 2018  musimy ująć przychody, jakie uzyskaliśmy w roku podatkowym z najmu lokalu mieszkalnego. Przepisy podatkowe przewidują dwa sposoby rozliczania przychodów z najmu – na zasadach ogólnych z zastosowaniem skali podatkowej i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Musimy więc wypełnić pit 36 (zasady ogólne) lub pit 28 (ryczałt).

W zależności od rodzaju umowy podpisanej przy wynajmie lokalu mieszkalnego obowiązują różne regulacje prawne, w których kształtują się prawa przysługujące wynajmującym i najemcom. Obecnie w polskim prawie istnieją zasadniczo dwa typy umów najmu lokalu mieszkalnego – najem zwykły oraz najem okazjonalny. Różnią się one od siebie znacząco.  Dla wynajmujących korzystniejsze są umowy najmu okazjonalnego, natomiast dla najemców lepsze są umowy „zwykłe”, w których korzystają oni ze wszystkich zabezpieczeń, jakie daje im ustawa o ochronie praw lokatorów i Kodeks postępowania cywilnego.

W roku 2010  w celu uporządkowania kwestii najmu lokali mieszkalnych dodano do ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U 2005 r. nr 31 poz. 266 z późn. zmianami) rozdział 2a regulujący zagadnienia dotyczące zawierania umów najmu okazjonalnego. Zmiany wprowadzone powyższą ustawą miały na celu m.in. umożliwienia właścicielowi lokalu mieszkalnego dochodzenia przysługujących mu praw z tytułu prawa własności w sposób uproszczony.

Najem zwykły

Najem zwykły to klasyczna umowa cywilno–prawna, która zawiera regulację najważniejszych praw i obowiązków obu stron: wynajmującego i najemcy. Sporządzona być może bez pośrednictwa notarialnego, a niektóre ustalenia mogą być uregulowane nawet ustnie. Gdyby jednak pojawiły się w czasie wynajmu problemy z najemcą, np. niepłacenie ustalonego czynszu albo zamieszkiwanie mimo wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, wynajmującemu trudno będzie pozbyć się takiego lokatora.  Wtedy bowiem procedurę eksmisyjną prowadzi się przez sąd, zaś najemcy przysługiwać może prawo do lokalu socjalnego i okres ochronny wynikający z regulacji prawnych związanych z eksmisjami. Umowa najmu zwykłego zapewnia lokatorowi więcej praw, a w sytuacjach spornych zapewnia bezpieczeństwo.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny jest zdaniem ekspertów znacznie korzystniejszy z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie, ponieważ w przypadku zakończenia umowy, lub też sytuacji jej wypowiedzenia z powodu zalegania z opłatami przez lokatora (za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe – z miesięcznym okresem na regulację opłat), najemcy nie przysługuje ochrona związana z eksmisją i nie jest konieczne przeprowadzanie procedur związanych z eksmisją przez sąd. Uproszczenie procedur związanych z usunięciem lokatora z wynajmowanego mieszkania wynika z tego, że w momencie podpisywania umowy składa oświadczenie przed notariuszem, w którym wskazuje inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne jest też oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie. Jest to traktowane jako zobowiązanie do poddania się egzekucji opróżnienia lokalu.

Podpisanie umowy na najem okazjonalny różni się od umowy o najem zwykły:

  • gwarancją notarialną – umowa podpisana być musi u notariusza,
  • koniecznością wskazania przez najemcę alternatywnego mieszkania, do którego przeniesie się w momencie zakończenia umowy lub też jej wypowiedzenia,
  • czasem trwania – można ją podpisać na maksymalnie 10 lat,
  • brakiem ochrony eksmisyjnej dla najemcy,
  • koniecznością zgłoszenia jej podpisania do urzędu skarbowego w przeciągu 14 dni od podpisania.

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie przez osobę fizyczną, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego. Dodatkowym warunkiem zawarcie takiej umowy jest ograniczenie polegające na tym, że właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

Rozliczenie pit

Niezależnie od tego, jaka umowę podpisze podatnik, obowiązuje go rozliczenie pit od przychodów z najmu. Rozliczenie pit online 2018 można korzystając z programu do rozliczania pit (pity 2018 program).